EQUITYWORLD FUTURES – Tak dapat dimungkiri, percepatan pembangunan infrastruktur mampu mengubah peta bisnis sektor properti secara signifikan. Terutama pembangunan infrastruktur jalan tol, dan jaringan rel kereta api berbasis konektivitas.

Salah satu wilayah yang mendapat perhatian utama adalah metropolitan Jadebotabek yang mencakup Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Populasi Jadebotabek yang mencapai 30 juta orang, menempatkannya sebagai metropolitan terbesar kedua setelah Tokyo-Yokohama (studi Demographia 2014).

Dari total jumlah penduduk, 50 persen di antaranya termasuk kategori produktif alias working age population dengan domisili di Bekasi, Depok, dan Tangerang Selatan. Sebanyak 2,4 juta komuter melakukan perjalanan ulang-alik ke pusat bisnis Jakarta baik dengan kendaraan pribadi yang mendominasi porsi 70 persen, maupun kendaraan umum (30 persen).

Potensi-potensi ini yang kemudian memicu perluasan dan pembangunan aksesibilitas, dan transportasi publik. Jika pada perkembangan paling awal, pemerintah masih terpaku pada jaringan jalan tol, kini justru semakin variatif dengan dibangunnya jaringan berbasis rel, dan commuter line.

KOMPAS/HENDRA A SETYAWAN Pekerja melintas dekat proyek sistem transportasi kereta ringan (light rail transit/LRT) yang diresmikan pembangunannya dengan peletakan batu pertama oleh Presiden Joko Widodo di kawasan Taman Mini Indonesia Indah, Jakarta, Rabu (9/9/2015). Pembangunan dua koridor awal LRT, yakni Cibubur-Cawang-Dukuh Atas sepanjang 24,2 kilometer (km) dan rute Bekasi Timur-Cawang-Dukuh Atas sepanjang 17,9 km, membutuhkan anggaran Rp 23,8 triliun dan ditargetkan selesai dalam waktu tiga tahun.

Pembangunan light rapid transit (LRT), menurut Director Research and Advisory Cushman and Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, juga memungkinkan kawasan-kawasan di sekitarnya punya potensi untuk tumbuh lebih pesat.

“LRT jangkauannya lebih luas, banyak kawasan yang terlewati. Sebut saja Bogor, Cibubur, Bekasi, Cengkareng,” ujar Arief kepada Kompas.com, Kamis (15/10/2015).

Mudah ditebak bila kemudian hal itu berpengaruh terhadap pengembangan properti di masa mendatang. Tidak hanya terhadap sub-sektor perumahan, melainkan juga apartemen strata atau kondominium.

“Pembangunan kondominium masa depan akan banyak mengikuti jalur tol, LRT, dan commuter line,” imbuh Arief.

Kompas.com/Alsadad Rudi Bus transjabodetabek Depok-Grogol saat acara peresmian di Terminal Depok, Senin (7/9/2015)

Ceruk pasar kondominium akan semakin luas, besar, dan beragam. Investor tidak lagi mendominasi, pengguna akhir (end user) akan bersaing untuk mendapatkan hunian layak huni, dekat dengan akses transportasi, terjangkau, dan hemat waktu.Ada pun ceruk pasar yang paling besar untuk digarap oleh pengembang adalah pasangan muda yang membutuhkan rumah tinggal pertama, masyarakat yang sudah memiliki rumah primer namun ingin berinvestasi di apartemen sebagai hunian kedua, serta para karyawan yang setiap hari melakukan perjalanan ulang alik Jakarta-kawasan penyangga.

Segmen pasar ini adalah mereka yang mampu menyerap kondominium seharga Rp 12 juta hingga Rp 20 juta per meter persegi atau kelas menengah ke bawah. Tipe kondominium yang paling diminati adalah studio dan satu kamar tidur.

thinkstock Ilustrasi apartemen

Arief mencontohkan Bekasi sebagai wilayah yang bakal dipadati kondominium. Di sini, tingkat serapan demikian tinggi yakni 91,6 persen dari total pasokan 3.628 unit yang berasal dari 6 kondominium eksisting.

Sementara catatan penjualan untuk kondominium yang baru dipasarkan dan dibangun sebanyak 58,7 persen dari 25 proyek dengan jumlah total 31.160 unit. Sejumlah 44,7 persen di antaranya merupakan kelas menengah ke bawah.

Pemicu tingginya permintaan kondominium di Bekasi adalah kawasan industri yang memiliki puluhan ribu tenaga kerja, karyawan, dan pebisnis.

M LATIEF/KOMPAS.com Gurihnya bisnis apartemen menyasar kalangan mahasiswa semakin marak, setidaknya 5 tahun belakangan. Tak terkecuali di kawasan Depok, terutama di sekitar kawasan belakang kampus UI, seperti proyek Dave Apartment yang baru memasuki tahap peletakkan batu pertama di Kukusan, Depok, Sabtu (19/9/2015).

Sementara di Depok, pemicu utamanya adalah konsentrasi perguruan tinggi yang ditunjang berbagai fasilitas pendidikan mumpuni. Perguruan tinggi ini memiliki puluhan ribu mahasiswa, dosen, dan juga pegawai administrasi. Merekalah pangsa pasar utama kondominium yang membutuhkan unit-unit tipe studio, ataupun satu kamar tidur.

“Pembeli kondominium di Depok, jelas end user yakni orang tua mahasiswa. Kalaupun ada investor, mereka menyewakannya kembali dengan pangsa pasar mahasiswa dan sivitas akademika lainnya,” tinjau Arief.

Menariknya, pembangunan kondominium di kawasan ini lebih menyebar, tidak teraglomerasi di pusat bisnisnya. Dari 5.821 unit kondominium yang terbangun, 99,3 persen teerserap pasar. Sementara pasokan mendatang sebanyak 9.912 unit sudah terjual 35 persen. Kelas bawah mendominasi sebanyak 50,8 persen dengan harga Rp 12 juta per meter persegi. Disusul kelas menengah dengan 49,2 persen seharga Rp 12 juta-Rp 20 juta per meter persegi.

thinkstock Ilustrasi apartemen

Sedangkan di Tangerang, sejumlah 97,0 persen dari total 12.666 unit pasokan kondominium eksisting telah terjual. Dari 11 kondominium tersebut, 49,7 persen di antaranya merupakan kelas menengah, dan 42,8 persen kelas menengah bawah.

Adanya stasiun Serpong dan beroperasinya commuter line menjadi pemantik semakin ekspansifnya pembangunan kondominium di wilayah ini. Permintaan tertinggi berasal dari para entrepreuner, eksekutif, profesional, mahasiswa, dan investor.

Mereka meminati 70,7 persen dari total 31 poyek kondominium baru dengan jumlah total sebanyak 54.988 unit.

“Perkembangan aktual tersebut menggeser komposisi pasar kondominium yang selama ini didominasi investor sebanyak 70 persen menjadi seimbang dengan end user,” tandas Arief.